Bewohnt ein Steuerpflichtiger baurechtswidrig auf seinem Grundstück ein „Gartenhaus“, das nach seiner Beschaffenheit geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu gewähren, so liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, die die Steuerbarkeit des Veräußerungsgewinns ausschließt. Dies entschied der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 26. Oktober 2021 (IX R 5/21) unter Bezug auf § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Grundsätzlich unterliegt der Gewinn bei Veräußerung von Grundstücken innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung der Besteuerung. Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken dienen, sind davon ausgenommen. Im strittigen Fall veräußerte der Kläger innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums Grundstücke, die sich in einem Kleingartengelände befanden. Eines dieser Grundstücke war mit einem von ihm selbst bewohnten "Gartenhaus" bebaut. Im Jahre 1967 war dem früheren Eigentümer die Errichtung des "Gartenhauses"  unter der Auflage genehmigt worden, dass das Gebäude nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden darf. Finanzamt und FG berücksichtigten deshalb im Einkommensteuerbescheid des Klägers den bei der Veräußerung entstandenen Gewinn, da die Nutzung des "Gartenhauses" baurechtswidrig sei und somit die Ausnahmeregelung bei der Besteuerung nicht gelte. Der Bundesfinanzhof teilte diese Auffassungen nicht. Das gesetzliche Merkmal "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setze unter anderem voraus, dass eine Immobilie hinsichtlich ihrer Beschaffenheit zum dauerhaften Bewohnen geeignet ist und auch tatsächlich vom Eigentümer bewohnt wird. Der Bundesfinanzhof betonte, dass auch eine baurechtswidrige Nutzung begünstigt sein kann. Dabei ließ er sich von Sinn und Zweck der Privilegierung einer Nichtbesteuerung des Veräußerungsgewinns leiten. So soll beispielsweise eine ungerechtfertigte Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Wohnsitzaufgabe wegen eines Arbeitsplatzwechsels verhindert werden. Dieser Gesetzeszweck ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofs bei einer baurechtswidrigen Nutzung von Wohneigentum gleichermaßen erfüllt wie bei einer mit dem Baurecht konformen Nutzung.

Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz