Im Regelfall handelt es sich bei Aufwendungen für bauliche Maßnahmen zur Modernisierung, Instandsetzung oder Beseitigung verdeckter Mängel, die innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung einer Immobilie anfallen, um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wie der Bundesfinanzhof nun mit seinem Urteil vom 09.05.2017 (IX R 6/16) entschied, sind Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht wurde, als Werbungskosten sofort abziehbar. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Im zugrundeliegenden Streitfall hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erworben. Zum Zeitpunkt des Erwerbs befand sich diese in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand. Das Mietverhältnis wurde von der Klägerin übernommen. Doch im Folgejahr kam es zu Leistungsstörungen, da die Mieterin fällige Nebenkostenzahlungen verweigerte. Vor diesem Hintergrund kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Bei der Rückgabe der Mietsache stellte die Klägerin umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen an der Eigentumswohnung fest. Zudem hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet, wodurch es zu Folgeschäden gekommen war. Zur Beseitigung der Schäden machte die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 Kosten in Höhe von rund 20.000 € als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin konnte die Klägerin keine Ersatzansprüche gegen diese durchsetzen. Das Finanzamt versagte jedoch den Sofortabzug der Kosten. Der zur Schadensbeseitigung aufgewendete Betrag überschreite 15 % der Anschaffungskosten des Immobilienobjekts, daher handele es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Kosten könnten demzufolge nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden. Der Bundesfinanzhof hingegen gab der Klägerin Recht. Zwar gehörten alle baulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie wie etwa sogenannte Schönheitsreparaturen, Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft oder die Beseitigung verdeckter Mängel zu den Herstellungskosten, die grundsätzlich der AfA unterliegen. Demgegenüber seien aber Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht wurde, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Demzufolge können solche Aufwendungen als sogenannter Erhaltungsaufwand im Rahmen der Werbungskosten sofort und in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden.
Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz