Kann ein Steuerpflichtiger eine in seinem Eigentum stehende Wohnung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, ist bei der Gesamtwürdigung aller Tatsachen das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht zu überprüfen. So entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 31.01.2017 (IX R 17/16). Im Streitfall erwarben die Kläger, ein zusammen veranlagtes Ehepaar, im Jahr 1993 eine Eigentumswohnung und wurden zugleich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das gesamte Gebäude bestand aus sechs Wohnungen. Bereits seit 1993 befand es sich aufgrund eines Sanierungsstaus in einem desolaten und maroden Zustand. Nach anfänglicher Vermietung stand die Wohnung der Kläger seit 1999 durchgängig leer. Die von der Eigentümergemeinschaft im Jahr 1999 beschlossene Durchführung von Instandsetzungsarbeiten scheiterte, weil die dazu nötige Sonderumlage nicht von allen Eigentümern gezahlt wurde. Im Jahr 2005 war die Sanierung nur zu 50 % realisiert. Aufgrund ungeklärter Eigentümerverhältnisse, fehlender Bereitschaft sowohl der Bank als auch der übrigen Eigentümer sowie eines Untreuefalls konnte die Sanierung nicht fortgesetzt werden. Der Versuch der Kläger, 1999 mittels Hausverwaltung und 2008 mittels eines Maklers die desolate Wohnung zu vermieten, konnte nur ins Leere laufen. Im Jahr 2012 stellte sich heraus, dass ein weiterer Anlauf zur Sanierung mangels Erreichbarkeit der übrigen Eigentümer nicht möglich war. Eine Eigentümerversammlung im November 2014 beschloss zwar Sanierungsmaßnahmen, diese wurden aber wiederum nicht durchgeführt. Die Kläger erklärten in den Streitjahren 2006 bis 2010 insgesamt negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 36.737 EUR. Diese erkannte das Finanzamt jedoch nicht an. Einspruch und Klage waren erfolglos. Das FG gelangte anhand der Feststellungen zu der Überzeugung, dass die Kläger die Einkünfteerzielungsabsicht endgültig aufgegeben haben. Dabei würdigte das FG durchaus, dass sich die Kläger um eine Sanierung und damit Fertigstellung der Wohnung bemüht hatten. Allerdings ohne Erfolg, da sie auf das Zutun der Miteigentümer angewiesen waren. Spätestens seit 2005 war es nicht möglich, die Vermietbarkeit der Wohnung herzustellen. Dieser Zustand der fehlenden Betriebsbereitschaft war also auch nicht vorübergehend, sondern dauerte seit mehr als 17 Jahren an und ein Ende konnte auch nicht konkret abgeschätzt werden. Diese Gesamtwürdigung der Umstände durch das FG mit der Folge der Ablehnung des Abzugs von Werbekosten aus Vermietung und Verpachtung wurde seitens des Bundesfinanzhofs nicht beanstandet.
Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz