Vermietet der Arbeitnehmer eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke, kann er Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt. So entschied der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 17.04.2018 (IX R 9/17). Nach der bisherigen Rechtsprechung wurde in solchen Fällen auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen zu wollen, nicht vermutet. Die zweckfremde Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblicher Nutzung hat der Bundesfinanzhof nun erstmals als Vermietung zu gewerblichen Zwecken beurteilt. Insoweit widerspricht er der Auffassung der Finanzverwaltung (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 13.12.2005 (IV C 3-S 2253-112/05). Im Streitfall bewohnte der Kläger mit seiner Ehefrau das Obergeschoss des eigenen Gebäudes. Im Erdgeschoss vermieteten sie eine Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC als Homeoffice des Klägers für 476 € monatlich an dessen Arbeitgeber. Der Mietvertrag war zeitlich an den Arbeitsvertrag des Klägers sowie an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, seine Tätigkeit als Vertriebsleiter in diesen Büroräumen durchzuführen. Der Kläger machte aus der Vermietung einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 29.900 € geltend. Enthalten waren hierin Aufwendungen in Höhe von 25.780 € für die behindertengerechte Renovierung des Badezimmers mit Dusche und Badewanne. Da das Finanzamt das Bad dem privaten Bereich zuordnete, versagte es den Abzug der Renovierungskosten. Auch das FG erkannte lediglich einen Teil der Kosten (wie WC, Waschbecken, Badezimmertür) an. Der Bundesfinanzhof teilt mit seinem Urteil nicht die Auffassung der Vorinstanz. Das FG ging von der Vermietung einer Wohnung und nicht von der Vermietung einer Gewerbeimmobilie aus. Daher überprüfte es auch nicht die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers durch eine objektbezogene Überschussprognose. Diesen Sachverhalt stellte der Bundesfinanzhof klar. Aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung handelte es sich (wenn auch zweckentfremdet) um die Vermietung einer Gewerbeimmobilie. Die Räume wurden dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken überlassen. Zudem unterlag der Kläger hinsichtlich der Nutzung dem Weisungsrecht seines Arbeitgebers. Zu berücksichtigen war dabei auch die Koppelung des Mietvertrages an das Bestehen des Dienstverhältnisses. Da die Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten während der Vermietungszeit ausgeführt wurden, geht der Bundesfinanzhof typisierend davon aus, dass sie der Einkünfteerzielung dienten und die dadurch entstandenen Aufwendungen grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Die Sache wurde an das FG zurückverwiesen, um die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers anhand einer Überschussprognose festzustellen.
Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz